9 aspectos para negociar de manera eficaz un contrato de arrendamiento
Saul Castillo • 8 de diciembre de 2019
El momento de negociar el contrato de arrendamiento de un nuevo local u oficina es clave para tu empresa
El momento de negociar el contrato de arrendamiento de un nuevo local u oficina es clave para tu empresa, y es necesario obtener la mayor cantidad de condiciones que sean beneficiosas para tu negocio, sea que estés abriendo tu primer local o que hayas decidido mudar tu negocio o extender tu franquicia.
En U3 Plaza te explicaremos 9 aspectos que debes tener en consideración a la hora de negociar un contrato que sea favorable para tu negocio.
1. El local u oficina debe permitir la actividad que deseas realizar
Es sumamente importante estudiar si el local en cuestión te permite desarrollar la actividad que planeas realizar. Para saber si el lugar se adecúa a lo que planeas para tu negocio, hay tres acciones recomendables:
- Solicita información en el Ayuntamiento local: Debes pedir información a las autoridades locales para obtener la licencia que te permita realizar la actividad que deseas en el local, en caso de que necesites un permiso especial.
- Solicita una nota simple o certificación de los estatutos de comunidad: Se recomienda solicitar en el Registro de Propiedad local una nota simple que especifique todo lo correspondiente a la propiedad del inmueble.
- Pide la revisión de un técnico de confianza: La inspección por parte de un técnico conocido te ayudará a saber con precisión si el lugar se adecúa para la actividad en cuestión.
En caso de que necesites una licencia especial, se aconseja acordar en el contrato de arrendamiento una resolución que te beneficie, de modo que no tengas que pagar una indemnización al propietario si no la obtienes.
2. Verifica al propietario
Por medio del Registro de Propiedad local, debes verificar información detallada sobre el propietario, de modo que tengas la certeza de que no es un local subarrendado o si hay más de un propietario del mismo.
En este último escenario, es necesario que todos los dueños firmen el contrato de arrendamiento.
En el caso de que la propiedad sea de una sociedad mercantil, es necesario contar con la escritura de constitución de la sociedad y la escritura de poder o de nombramiento de la persona que firme el contrato.
3. Negocia la renta
El costo del alquiler es uno de los aspectos más importantes a la hora de negociar el contrato, y al que probablemente se le dé más importancia. Debes tener en cuenta que se puede negociar una renta fija como una renta variable en función de los beneficios que obtengas como arrendado. También se puede acordar una renta escalonada, que irá aumentando a medida que avanza el contrato.
4. Determina la duración del contrato
En los contratos de locales u oficinas se suele pactar una duración inicial de cumplimiento obligatorio. Por lo general, el contrato no se puede rescindir de forma anticipada sin pagar algún tipo de indemnización. En este sentido, es recomendable acordar una cláusula de rescisión que no incluya una indemnización para el arrendador.
Una opción viable es determinar una cantidad específica de meses en los que puedas rescindir el contrato, de modo que puedas evaluar si el negocio marcha bien en ese lugar.
5. Valora las obras necesarias
Lo más probable es que, una vez alquilado el local, se deban hacer obras para adaptarlo a la actividad que deseas realizar. Es recomendable que se establezca en el contrato la explicación detallada de las obra. Se aconseja que un técnico emita un informe sobre las obras, de modo que este se adjunte al contrato de arrendamiento.
En caso de que se vaya a modificar la disposición del lugar, es importante presentar los planos al arrendador e incluirlos en el contrato.
6. Negociar una carencia por el tiempo que duren las obras
Es habitual que los contratos cuenten con una carencia durante el tiempo que se realicen obras en el local.
Es de gran ayuda que no tengas que pagar la renta hasta que se inicien las actividades en el local.
7. Acuerda la actualización de las rentas
La actualización de las rentas debe ser de previo acuerdo entre las partes y debe figurar en el contrato. Esta se puede realizar de distintas formas:
- Mediante la variación del Índice de precios al consumo (IPC) durante un tiempo determinado (generalmente un año).
- A través de la aplicación a la renta de las del IPC más “x” puntos.
- Por medio de la revisión de la renta conforme al mercado. Por lo general se hace en contratos de larga duración y se fijan los lapsos de cada monto acordado.
8. Pacta las garantías
El pago de la garantía también debe ser acordado por las partes y debe figurar en el contrato. Existen varios tipos:
- Depósito: se acuerda el pago de una cantidad de dinero correspondiente al pago de cierta cantidad de meses de renta, que se devolverá al finalizar el contrato de no haber ningún incumplimiento del mismo.
- Aval Bancario: es un tipo de garantía que otorga el banco en lugar del inquilino. El arrendado deberá pagar al banco por el aval, ofreciendo al propietario una garantía de mayor peso.
- Carta de patrocinio: esta se usa en caso de que el inquilino sea una sociedad mercantil, perteneciente a un grupo de sociedades. En este caso la garantía consta en un documento firmado por la sociedad matriz del grupo, en la que esta se compromete a cumplir con el pago en el caso de que la sociedad arrendada no cumpla con ellos.
9. Cesión y subarriendo
La cesión supone el cambio de arrendatario, donde una persona o sociedad suplanta a la que firmó en el contrato en vigencia, asumiendo las responsabilidades del mismo. El subarriendo consta en que el inquilino ceda el uso total o parcial del local a un segundo arrendado, aunque el contrato inicial dicte que este arrendador es, a su vez, arrendado del dueño original.
Aunque por lo general el arrendado renuncia a este derecho en los contratos, es posible pactar con el dueño la posibilidad de cesión y subarriendo.
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